비상주사무실 공유형 오피스계의 혁신 갓성비 오피스 금방 예약 마감
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작성자 길손무적 작성일24-04-29 17:30 조회25회관련링크
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글로벌 공유오피스 기업 위워크가 지난 해말 파산한 가운데, 국내 공유오피스 시장에도 우려 섞인 시선이 번지고 있다. 고금리 상황이 지속되며, 부동산 대출 원금과 이자 비용 부담이 확대되고 있어서다.코로나19 종료 이후 임대 사무공간에 대한 수요가 감소한 미국처럼, 국내 비상주사무실 공유오피스 회사들의 실적 또한 둔화될 수 있다는 전망도 있다. 하지만 국내 주요 공유오피스 기업들은 매출을 성장시키면서 낮은 공실률을 유지해 문제 없다는 입장이다.“문 닫은 지점 없어”…국내 주요 공유오피스 사세 확장 위워크.위워크는 지난해 11월 미국 뉴저지 파산법원에 파산 보호를 신청했다. 이로 인해 손정의 소프트뱅크 회장은 비전펀드를 통해 투자한 137억 달러(약 18조원) 가량을 손해본 것으로 알려졌다.이 소식은 지난해 말부터 국내 공유오피스 업계에 부정적인 영향을 미쳤다. 국내 위워크 운영 여부와, 패스트파이브·스파크플러스 등 국내 공유오피스 사업의 지속가능성에 의구심이 생겨난 것이다.이에 대해 국내에서 19개 지점을 운영 중인 위워크코리아 측은 “한국 사업에 영향이 없다”는 입장을 밝히기도 했다. 업계 관계자는 “지난해 미국과 다르게 (국내 주요 사업자 중) 문을 닫은 공유오피스 지점은 없다”며 “국내 기업은 비교적 안정적 성장세를 지속하고 있다”고 설명했다.패스트파이브는 2017년 1호점으로 서비스를 시작해 지난해 기준 44개까지 지점을 확대했다. 누적 회원 수는 3만318명이다. 경쟁사 스파크플러스 역시 지난해에만 2개 지점을 추가했다. 올해 1월 기준 35개 지점을 운영하고 있으며, 5만 명의 누적 회원을 확보했다.패스트파이브공유오피스기업 패스트파이브 관계자는 “지난해 전국 지점 공실률을 3% 내외로 관리했다”며 “(지난해 실적 기준) 매출 증가와 순이익 적자 폭 감소를 기대한다”고 말했다.스파크플러스 관계자 역시 “2023년 평균 3~4% 공실률을 유지했다”면서 “2022년에 이어 2023년에도 흑자행진을 이어갈 것으로 예상된다”고 밝혔다.양사는 올해 지점을 확대하는 등 사세를 더욱 확장한다는 계획이다.패스트파이브 관계자는 “전통적인 오피스상권에 여전히 대기 수요가 많다고 느끼기 때문에 광화문, 강남, 여의도 등을 중심으로 지점 확대를 검토 중”이라며 “판교와 마곡 등 신규 오피스 상권도 긍정적으로 보고 있다”고 말했다. 이어 “특히 올해는 위탁 판매 개념인 ‘파워 바이 패스트파이브’ 브랜드를 통해 30인 이상 규모의 업체들을 대상으로 서울 전 지역에 세일즈를 확대해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.또 그는 “10인 이하의 소규모 법인 중 공유오피스 수요는 강남 등으로 쏠림 현상이 가속화 될 것으로 보고 있다”면서 “해당 지역 내 중소형 빌딩도 다수 지점 오픈을 협의 중”이라고 설명했다.스파크플러스 관계자는 “강남과 광화문을 비롯한 핵심 업무지역 위주로 신규 지점 오픈을 검토하고 있다”고 밝혔다.PF 우려에 자산운용사 공유오피스 관심↑스파크플러스 선릉3호점 라운지부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우려가 커지면서 일부 자산운용사는 계약이 가능한 공유오피스에 높은 관심을 보이고 있다.자산운용사가 포트폴리오 운용을 목적으로 부동산을 투자할 때 대출을 받는데, 고금리가 지속되고 있어 원금과 이자 비용에 대한 부담이 꾸준히 커지고 있고 포트폴리오 자산의 공실 부담이 없을 수 없다는 것이다.잠재적인 건물 공실률 리스크가 큰 상황에서 공유오피스는 한 번에 3~5년 단위 이상 계약을 하기 때문에 안전하게 자산을 운용하는 방법으로 알려졌다. 또 상가 건물에 공유오피스가 들어가면, 그 일대 상권이 살아나고 건물 가치가 올라갈 것이란 기대감도 커진다. 이 같은 인식은 국내 공유오피스에 호재가 될 수 있다. 패스트파이브 관계자는 “테헤란로 대로변 오피스건물 거래가는 평당 4천만원 내외”라며 “부동산 시장에서 ‘여전히 비싸다’는 인식이 있어 노후한 중형 빌딩 등 틈새시장을 노리는 시행사와 자산운용사가 당사에 협업을 많이 제안해오고 있다”고 말했다. 글로벌 최대 규모 공유오피스 기업 위워크가 코로나19 여파를 이기지 못하고 지난해 파산을 선언하면서 국내 공유오피스 기업들의 생존에도 관심이 쏠렸다. 파산보호 조치가 북미에 있는 위워크 사무실에만 적용된다고는 해도 국내 시장 역시 영향을 피해가기 어려울 것이란 시각이었다. ‘운영할수록 손해’인 공유오피스 사업 모델의 한계가 명확해졌다는 평가도 이어졌다. 공유오피스는 건물주로부터 장기간 임대한 공간을 업무 공간이 필요한 스타트업 등에 단기로 쪼개서 빌려주는 재임대 사업이다. 공유경제 혁신의 아이콘이었던 위워크의 파산은 공유오피스 위기의 상징이 됐다. 업계 공룡이 고꾸라진 상황에서 국내 업계는 북미 시장의 실패를 되풀이하지 않기 위해 운영 안정화에 더욱 주력하는 모습이다. 국내 주요 공유오피스의 입점률과 지점 규모는 비교적 양호하게 유지되고 있다. 적자폭 축소 등 실적 개선까지 기대하는 분위기다. #스타트업 주춤한 자리 대기업이, 위워크서 '갈아타기’도 직장인 김 아무개 씨(31)가 다니는 대기업 D 사는 지난해 초 거점 오피스를 활용하는 원격근무 체계를 마련했다. 반드시 본사 사무실로 출근해야 하는 주 1회의 오피스데이를 제외하면 최대 주 4회까지 회사와 계약된 패스트파이브 거점오피스 라운지 대부분의 지점에서 자유롭게 근무가 가능하다. 인사팀에 간단한 사전 신청 절차만 밟으면 이용할 수 있다. 김 씨는 “자주는 아니지만 필요에 따라 활용한다. 혼자 처리해야 하는 업무가 많은 날 집중력을 높일 수 있어 유용하다”며 “여러 지점 중 동선이 편리한 곳을 고를 수 있고 시설도 쾌적해 만족한다”고 말했다. 국내 공유 오피스 업계는 최근 고객사를 다양화하고 신규 서비스를 확대하는 등 사업 안정화에 힘쓰고 있다. 경기불황과 금리인상에 따른 벤처투자 혹한기에 벤처, 스타트업이 주춤하자 대기업과 계약 비중을 늘리는 추세다. 업계 관계자 A 씨는 “스타트업 투자가 경직되면서 실제로 입주사가 공간을 줄이는 등 어려움이 있다. 다만 대기업에서 비정규 조직인 TF(태스크포스)팀을 운영할 때나 지방 지사 직원의 본사 근무 시 임시 사무실로 이용하는 계약이 늘었다. 대기업은 직원 규모가 상당하다보니 적은 비율이어도 비중은 큰 편”이라며 “타깃을 다양화하는 전략이 어느 정도 통한 것으로 본다”고 설명했다. 토종 공유오피스 패스트파이브와 스파크플러스는 3월 기준 전국에 각각 44개, 35개 지점을 운영하고 있다. 패스트파이브의 평균 공실률은 3~5%다. 패스트파이브 관계자는 “신규 지점 공실률은 5% 정도로, 강남, 서울숲, 성수는 공실률 0%를 유지 중이다. 입주하기 위해 대기하는 경우도 있다”고 말했다. 스파크플러스도 공실률이 평균 3~4%다. 위워크코리아의 경우 2020년 4월 이후 신규 출점 없이 지점 19곳을 운영하고 있다. 스타트업 등 기존 고객 비중이 여전히 월등히 높지만 대기업 TF팀이나 연구소는 공유오피스에 입주하는 경우가 많다. 위워크가 파산하자 국내 업체로 ‘갈아타기’ 하는 곳도 있다. 또 사옥을 이전하기 전 여러 위치로 사무실을 분산해 테스트하는 등 공유오피스는 다양한 목적으로 활용되고 있다.#강남 오피스 수요 여전…저가 정책·오피스 집중 통했다 아직까지는 공유오피스 시장에 위워크 파산에 따른 여파가 미치지 않은 것으로 파악된다. 북미와 국내 시장 간 환경 차이와 함께 가격·운영 전략 차이가 다른 결과를 만들었다는 평가다. ‘위워크 신화’는 창업자 뉴먼의 방만 경영, 금리상승으로 불어난 적자 등의 요인과 함께 코로나19 확산으로 도심 사무실 수요가 감소하면서 꺾이기 시작했다. 반면 한국은 팬데믹 초기부터 출근과 재택근무를 병행하는 하이브리드 업무 방식이 적극 활용돼 오피스 임대 수요를 기반으로 공실률에 대한 방어력이 비교적 높다. 국내 기업들은 저마다 위워크의 파산 원인을 분석해 대응에 나섰다. 위워크 파산 배경에는 ‘오피스 록다운(봉쇄조치)’ 외에 샌프란시스코 지역의 마약 규제 완화 정책에 따른 슬럼화 문제가 얽혔다는 시각도 있다. 사무실을 구하기도 어려운 강남 지역 등 국내와는 사정이 완전히 다르다는 설명이다. 유수 IT 기업이 둥지를 틀고 있는 샌프란시스코는 지난해 오피스 상업용 부동산 공실률이 사상 최대치를 경신했다. 80% 가격으로 급매가 나올 정도로 임차 수요가 급감했다. 패스트파이브와 스파크플러스는 고급화 전략을 펼쳤던 위워크보다 가격을 낮게 잡았다. 이용 형태에 따라 다르지만 강남 지역권 5~6인 오피스 기준 위워크보다 10~30% 정도 낮은 가격에 이용이 가능하다. 운영 관리 표준을 갖추고 한 번에 여러 층의 넓은 공간을 계약하는 주요 업체들은 국내 상업용 부동산 시장에서 일반 임차인보다 가격 협상 측면에서도 유리한 위치에 있다. 또 다른 업계 관계자는 “위워크의 경우 본사 확인을 거쳐 가구를 수입해 사용하는 등 물류비와 같은 부가 비용이 추가로 들었을 것”이라며 “불필요한 비용 절감에 집중하고 있다”고 말했다. 패스트파이브와 스파크플러스는 지난해 매출이 10%가량 늘어난 것으로 잠정 집계했다. 적자폭 축소 등 실적 개선을 기대하는 패스트파이브는 인테리어 사업, 중소형 기업 대상 클라우스 서비스 ‘파이브 클라우드’ 등 신규 비즈니스로 수익성 개선에 집중한다는 계획이다. 2022년 흑자로 전환한 스파크플러스는 오는 4월 역삼동에 중소형 빌딩 오피스 브랜드 ‘오피스 B’를 출시한다. 입주사 맞춤으로 시설을 기획해 제공하는 서비스로 수익성 확대에 나선다. 스파크플러스 관계자는 “무엇보다 안정적인 운영에 초점을 두고 있다”며 “공용 공간보다도 업무 공간에 중점을 둔 전략이 국내 기업의 요구에 부합한 것으로 본다”고 설명했다.스파크플러스가 '2024 서울시 공유오피스 현황 조사'를 발표했다. 자료에 따르면 공유오피스 공급 규모가 2019년 이후 65% 증가했다. 위워크 사태 이후 공유오피스 산업 위기설에 시달렸던 상황과 대조적이다.시청, 광화문, 을지로 등을 묶은 도심업무지구, 강남업무지구, 여의도업무지구의 공유오피스 개수와 면적 수가 모두 증가했다. 상업용부동산 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 작년 4분기 기준 서울 오피스 평균 공실률도 1.8% 수준으로 상당히 낮은 편이다. 오피스 시장에 대한 수요가 꾸준히 있는 상황으로 볼 수 있다.각 주요 업무지구의 공유오피스 수는 전부 증가했지만, 각 권역이 차지하는 비중은 코로나 전과 많이 달라졌다. 코로나 전에는 강남업무지구의 공유오피스가 전체에서 56.7%를 차지한 반면, 2024년에는 34.5%로 수준으로 집계된다. 강남권, 도심권, 여의도권을 제외한 지역의 비중이 코로나 전 23.4%였다면 지금은 47.6%로 비중이 많이 커졌다.특히 면적으로 보면 마포, 성수 지역의 공유오피스가 여의도 공유오피스 전체 면적을 넘어섰다. 마포구에 집계되는 공유오피스 면적은 5.6만m², 성동구가 5만m²로, 여의도(4.8만m²)에 비해 넓었다. 공유오피스를 이용하는 주 고객층은 스타트업인 반면 전통적인 금융산업 위주로 발달한 여의도업무지구의 특성이 반영된 것으로 분석된다.반면 외국계 공급 업체는 정체중이다. 국내 공급 업체는 메이저 업체들이 지속적으로 신규 지점을 출점하고, 소형 공유오피스 수도 증가하고 있어 점점 규모가 성장하고 있는 반면 외국계 공급업체는 2019년 이후 2개 지점만 증가했다. 최근 광화문에 위치한 리저스·스페이시즈는 지점을 정리한 바 있다.업종의 성격에 맞는 공유오피스들의 탄생도 새로운 변화다. 요리 특화 공유오피스, 바이오 특화 공유오피스 등 각 산업의 스타트업들을 지원하기 위해 전문 공유오피스들이 생기고 있다.벗방’ 기획사를 차린 A씨는 소속 BJ가 실시간으로 옷을 벗고 신체 노출을 하며 진행하는 벗방(벗는 방송) 콘텐츠를 통해 시청자들로부터 유료 후원을 받았다. A씨는 방송 중 시청자 실명이 노출되지 않는다는 점을 악용해 가짜 시청자들을 모집해 소속 BJ에게 수억원에 달하는 금액을 후원했다. 일반 시청자가 경쟁심을 느껴 더 큰 금액을 후원하도록 부추긴 것이다.A씨와 BJ는 시청자를 속여 벌어들인 거액의 수입으로 명품·외제차·고급 아파트를 구입하는 등 호화 생활을 누렸다. 방송 활동 이력이 전혀 없는 BJ의 가족 등에게 사업 소득을 지급한 것처럼 꾸며 허위 경비를 계상하고, 부가가치세도 전액 탈루했다가 국세청에 적발됐다.
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